Механизм организации ипотечного кредита и его законодательное регулирование в современных условиях

Информация о выполнении заемщиком своих платежных и денежных обязательств в прошлом, является существенным фактором при оценке способности и желания погасить ипотечный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о предоставлении кредита. На основании полученной информации и проведенных расчетов производится квалификация заемщика как «стабильного» (заемщик имеет возможности обслуживать ипотечный кредит) или «нестабильного» (большой риск невозврата кредита).

Получив положительное решение кредитного отдела банка, покупателю предстоит определиться с выбором квартиры.

Покупатель имеет возможность искать квартиру самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний. Кроме поиска квартиры в соответствии с определенными требованиями (район, цена, метраж и т.д.), риэлтеры проведут проверку документов по квартире, а также предоставят покупателю все необходимые консультации по вопросам приобретения жилья, прописки-выписки, а при необходимости - и по вопросам продажи недвижимого имущества.

Для покупателя и для банка важно, чтобы приобретаемая с помощью кредита квартира была «чистой» с юридической точки зрения, а ее стоимость соответствовала текущим рыночным ценам. Банк в еще большей степени заинтересован в чистоте и ликвидности приобретаемой квартиры, поскольку финансирует, как правило, 70% сделки. Правоустанавливающие документы на квартиру проверит банк, а рыночную стоимость поможет определить независимая оценочная компания, которую порекомендует банк.

Страховая компания, страхующая риск утраты права собственности, инициирует еще одну проверку - чистоты титула.

Таким образом, позиции заемщика и банка по отношению к приобретаемой квартире полностью совпадают. Более того, заемщику достаточно сообщить банку только адрес и стоимость выбранного жилья, так как абсолютно все вопросы, связанные с процедурой заключения сделки, помогут решить представители банка и риэлтерской компании.

Итак, при покупке квартиры по ипотечному кредиту, покупатель не остается один на один с «рынком», а может располагать компетентными союзниками, которые будут отстаивать его интересы.

Для получения кредита на приобретение выбранной квартиры, необходимо заключить с банком кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита, в котором, в частности, указывается конкретная квартира, которая будет приобретена на средства кредита.

При покупке квартиры в кредит оформляется трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и банком-кредитором.

К документам, подписываемым при оформлении сделки, относятся также: договор банковского счета, договор о комплексном ипотечном страховании, нотариально удостоверенное обязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания, договоры поручительства (при наличии поручителей).

Обязательным условием получения кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности на квартиру, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. Соответствующие услуги предоставят страховые компании - партнеры банка.

Правовой основой осуществления страхования при ипотечных операциях являются нормы параграфа 3 главы 23, а также главы 48 ГК РФ, Закон РФ от 27.11.92 № 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" и, наконец, Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон об ипотеке)[5].

Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Эти же положения конкретизированы в статье 31 закона об ипотеке, определяющей, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При этом в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного недвижимого имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) содержит процессуальные нормы, определяющие порядок действий, необходимых для заключения договоров об ипотеке, — нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Информация по теме:

Оценка портфеля потребительского кредитования банка
Для формирования более обоснованного заключения о потребительском кредитовании в Стромынском ОСБ необходимо провести анализ состава, структуры и динамики кредитного портфеля объекта исследования. Состояние кредитного портфеля является прямым индикатором совершенства процесса кредитования. Рассмотри ...

Ставки страховых взносов
Для компаний, которые находятся на общей системе налогообложения, на 2010 год установлены ставки в следующем размере: Ø В Пенсионный фонд РФ – 20%. Ø В ФСС на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством – 2,9%; Ø В ФФОМС – 1,1% Ø В ТФОМС – 2 %. В федерал ...

Организация кассовой работы в расчетно-кассовых центрах
Для выполнения функций по кассовому обслуживанию клиентов и обработке кассовой наличности в структуре каждого РКЦ создаётся отдел кассовых операций, состоящий из следующих подразделений: - приходных касс; -расходных касс; -приходно-расходных касс; -разменных касс; -касс пересчёта. Целесообразность ...