Ипотечный кредит и его роль в экономике

Перед тем как перейти к явлению собственно ипотечного кредитования, стоит определить понятие ипотеки. Ипотека – это разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения основного (денежного) обязательства залогодателя перед залогодержателем[2].

Чаще всего ипотека используется для того, чтобы профинансировать приобретение недвижимости. Ипотечный кредит, как и любой иной вид кредита, предоставляется на условиях срочности, платности и возвратности. Основные характеристики ипотечного кредита - это сумма 60-80% от стоимости приобретаемой или находящейся в собственности недвижимости, предоставляемая на достаточно длительный срок (10-30 лет). Процентная ставка и способ погашения в каждом конкретном случае определяются риском, который готов принять на себя кредитор.

Сферой ипотечного кредитования могут быть охвачены все те секторы, где есть право распоряжения ликвидным недвижимым имуществом - производство, сельское хозяйство, потребительский сектор.

Фактически система ипотечного жилищного кредитования обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков – инвестиций в строительство и ипотечного кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам, в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан.

Для банков, которые потенциально могли бы кредитовать застройщиков, необходимы гарантии возврата кредита в оговоренных в кредитном договоре объемах и сроках. Эти гарантии могут быть обеспечены, с одной стороны, активами застройщика, наличием исходно-разрешительной документации на строительство на отведенных земельных участках с инженерным оснащением, а с другой – наличием реальных покупателей на построенное жилье (в том числе тех, кому банки готовы выдать ипотечный кредит на его приобретение).

Ввиду того, что банки в недостаточном объеме обеспечивают предоставление строительных кредитных линий, широкое распространение получили так называемые «долевые схемы», при которых строительство финансируется населением напрямую.

Эти схемы являются весьма рискованными для граждан, которые берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства и риск не получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений с застройщиком. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически никакой ответственности за его использование.

Долевые схемы не только несут серьезную угрозу возникновению строительно-финансовых пирамид, но и создают объективные препятствия для развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, из вышеизложенного следует важный вывод: ипотечное жилищное кредитование населения нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса.

Для замкнутого функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в целом необходимо решение другой важнейшей задачи - стабильного притока долгосрочных финансовых ресурсов с рынка капиталов на цели рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, так как имеющиеся ресурсы банков могут обеспечить только краткосрочные кредиты или долгосрочные - для незначительной части платежеспособного населения страны, что не решает стратегической задачи повышения доступности жилья. На сегодняшний день около 80 процентов всех активов банков составляют краткосрочные (до одного года) активы, из которых более 50 процентов составляют трехмесячные депозиты.

Итак, ипотечные жилищные кредиты, представляя собой авансирование будущих доходов граждан, формируют дополнительный платежеспособный спрос на жилье и являются необходимым условием для запуска рыночных механизмов, лежащих в основе системы ипотечного жилищного кредитования[3].

Информация по теме:

Методы кредитования и формы ссудных счетов
Метод кредитования можно определить как совокупность приемов, с помощью которых банки осуществляют выдачу и погашение кредитов. Таких методов три: 1) метод кредитования по обороту; 2) метод кредитования по остатку; 3) оборотно-сальдовый метод. При кредитовании по обороту кредит следует за движением ...

Формирование доходов и прибыли банков, их анализ
Доходы банка - денежные поступления от производственной (банковской) и непроизводственной (небанковской) деятельности. Доходы банка можно разделить на следующие экономически однородные группы. 1. Доходы от пассивных операций, которые банк получает в форме комиссионного вознаграждения, в частности, ...

Оценка экономической эффективности предложенных мероприятий
Общая эффективность от внедрения мероприятий выразиться в повышении степени удовлетворенности населения района, обслуживаемого Стромынским отделением Сбербанка России, качеством услуг по потребительскому кредитованию. Увеличится спрос на кредитные услуги Стромынского отделения Сбербанка России . Ур ...