Проблемы развития ипотечного кредитования

В настоящее время повышаются объемы как выдачи кредитов, так и рефинансирования. Происходит это вследствие того, что растут доходы населения, уменьшается степень недоверия к ипотеке со стороны заёмщиков и продавцов недвижимости, увеличивается ипотечная доходность банков, число желающих получить кредит возрастает.

С 2002-го по 2006-й годы валовый объем выданных кредитов на ипотеку в нашей стране вырос более чем в 16 раз. По данным Банка России, на апрель 2007 года в России насчитывалось 673 организации, предоставляющих ипотечные кредиты, но большая часть сектора принадлежит трём десяткам банков, которые фактически являются двигателями ипотеки. В 2006 году объем задолженности по кредитам в рублях превысил объем задолженности по кредитам в валюте, чего ранее не происходило.

Несмотря на хорошие показатели, банки сталкиваются с проблемами, которые не позволяют им в полном обьёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.

Одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (24%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физ. лиц или вообще его отменить. Сейчас размер налогового вычета составляет 1 млн руб. - этого явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.

Для инвесторов и кредиторов было бы логично ввести страховочный счет, используемый только для приёма платежей от должников, который невозможно взыскать при банкротстве кредитора. Эта идея общеизвестна, но до сих пор конкретных решений так и не принято.

Обязательно должна подвергнуться изменению ст. 350 Гражданского кодекса РФ, с тем чтобы убрать возможность отсрочки обращения взыскания не менее, чем на год. В настоящее время отсутствуют конкретные основания для подобной отсрочки, решения принимаются по усмотрению судей, что создает значительные риски для кредитора.

Также требуется изменить ст. 54 закона "Об ипотеке". В ней необходимо убрать возможность "отказать в обращении взыскания в силу несоразмерности требований кредитора и стоимости заложенного имущества". В процессе выплат долг заемщика уменьшается и по каждому кредиту наступает момент, когда остаток долга по сравнению со стоимостью залога становится небольшим. В том случае, если заемщики прекратят выплаты, зная, что никто не обратит взыскания на их жильё из-за небольшой суммы долга - это может создать значительные проблемы не только для кредиторов, но и для дальнейшего развития ипотечного кредитования.

В секторе долевого строительства для развития ипотечного кредитования необходимо принять следующие шаги:

- исключить приоритетное положение дольщика в случае банкротстве компании-застройщика;

- не разрешать застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласия кредитора, ведь в таком случае кредит остаётся без обеспечения - у банка помимо увеличения рисков, возникает необходимость резервирования дополнительных средств;

- изменить схему выплат налогов на прибыль для банков при кредитовании объектов строительства, в том случае, если проценты выплачиваются в завершении срока кредита (то есть сам налог начислять по факту выдачи кредита. В результате, банк не платит налог с прибыли, которую фактически не получил);

- регламентировать регистрацию договоров участия в долевом строительстве, путём внесения поправок в действующее законодательство.

В области регистрации тоже не обходится без шороховатостей. Нет единого подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В законе невозможно прописать все практические случаи, а ФРС России не имеет права давать разъяснения по поводу данных действий. В данном случае необходимо издать соответствующие нормативные правовые акты и дать Федеральной Регистрационной Службе вышеизложенные права.

Информация по теме:

Совершенствование обязательного пенсионного страхования
С учетом экономической и демографической ситуации с 2002 года в Российской Федерации осуществлен переход к распределительно-накопительной системе пенсионного обеспечения. В основу новой пенсионной системы положен принцип обязательного пенсионного страхования. Все граждане, принятые на работу, стано ...

Понятие и виды кредитования малого предпринимательства. Банковское кредитование малого бизнеса
Кредитование представляет собой одну из форм финансового обеспечения предпринимательской деятельности. Одна из форм государственного финансирования малого бизнеса является предоставление кредитов, займов, ссуд субъектам малого бизнеса. Средства из государственного бюджета могут передаваться предпри ...

Анализ процесса становления государственного обязательного страхования
В мировой практике сложились следующие основные формы государственной защиты населения: социальное обеспечение; благотворительность; обязательное страхование. Под социальным обеспечением, как правило, понимается оказание "бесплатной" помощи нуждающимся за счет бюджетных средств. А под соб ...