Основные факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования

Развитию ипотечного кредитования в нашей стране мешают различные факторы. Основной проблемой является состояние инвестиционно-строительной деятельности в России.

До настоящего времени трудно проходит процесс снятия административных барьеров, препятствующих внедрению нормальных рыночных механизмов в инвестиционно-строительной деятельности.

При малых объемах жилищного строительства велика зависимость инвесторов строительства от местных администраций в вопросах выделения земли. Требуют срочного разрешения проблемы, связанные с предоставлением земельных участков под застройку, получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах, поскольку они не являются императивным предписанием законодательства.

К тому же, в них экономически не заинтересованы органы местного самоуправления. Половина вырученных средств перенаправляется в вышестоящие бюджеты. Это делает выгодным для муниципалитетов натуральную форму (в виде квартир) расчета за предоставленные земельные площадки, сохранение непрозрачных схем общения с инвесторами-застройщиками.

Отсутствует публично предъявляемая информация о разрешенном использовании земельных участков, что обусловлено отсутствием законодательных норм, предписывающих обязательную разработку правил землепользования и застройки. Требует своего решения проблема предоставления долгосрочных прав на земельные участки. Только в самое последнее время разрешился вопрос кредитования строительства под ипотеку земельных участков (за исключением земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности). Фактически отсутствует институт девелопмента[8].

Серьезным препятствием является правовая неурегулированность вопросов предоставления земельных участков в случаях реконструкции территорий, занятых объектами недвижимости, находящимися в собственности третьих лиц, а также отсутствие правовых и экономических механизмов преобразования производственных территорий, их более эффективного использования с экономической, социальной и экологической точек зрения, в том числе и для целей жилищного строительства.

Сегодня, наряду с наличием высоких административных барьеров, непрозрачностью и трудоемкостью разрешительных процедур, неурегулированностью земельного и градостроительного законодательств, основным препятствием участия банков своими кредитными линиями в жилищном строительстве является отсутствие свободных земельных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой.

Следует отметить, что в настоящее время доля массовой застройки в общем объеме жилищного строительства составляет 60 процентов (порядка 21-22 млн. кв. метров)[9]. Если учесть, что три региона (г. Москва, Московская область и г. Санкт-Петербург) вводят в совокупности около 9 млн. кв. метров жилья, то за вычетом объемов элитного строительства на все остальные регионы Российской Федерации приходится лишь 7-8 млн. кв. метров жилья для граждан, обладающих средними (и ниже среднего) доходами.

Параллельно с этим необходимо решить вопросы финансирования коммунальной инфраструктуры. Сложность этой проблемы состоит в том, что существенное увеличение объемов жилищного строительства возможно лишь в результате перехода от точечной к комплексной застройке на основе утверждаемых муниципалитетами градостроительных концепций.

Перекладывание в полном объеме финансирования инженерного обустройства площадок на инвестора жилищного строительства приведет к росту цен на жилье и, как следствие, снижению его доступности.

Помимо проблем, связанных с развитием инвестиционно-строительной деятельности, существует ещё ряд задач и препятствий, мешающих развитию ипотечного кредитования.

Основными препятствиями увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования для населения являются высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, а также отсутствие достаточного объема долгосрочных ресурсов у кредитных организаций.

Одновременно с этим на сегодняшний день не решен вопрос о привлечении средств Пенсионного фонда Российской Федерации в систему ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования кредитных организаций.

Для системы ипотечного кредитования важнейшей составной частью являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Они в нашей стране требуют дальнейшей разработки и усовершенствования.

Таким образом, делаем вывод, что развитию ипотечного кредитования в России мешает большое количество факторов. Но при определенном вмешательстве государства в процесс расширения границ ипотечного кредитования, а также при выполнении мер, предлагаемых автором в следующем пункте, позволят существенно улучшить систему ипотечного кредитования, что в свою очередь приведет к улучшению состояния экономики и рыночных отношений в Российской Федерации.

Информация по теме:

Итоги деятельности банков Украины на рынке платежных карт за 2003 год
В 2003 году количество банков, которые являются членами внутригосударственных и международных платежных систем и осуществляют эмиссию и эквайринг платежных карт, увеличилось с 77 до 87 (с 158 украинских банков, которые имеют банковскую лицензию). Общее количество платежных карт, эмитированных украи ...

Отличие спекулятивной операции от инвестиционной операции
В отличие от инвестиционной операции в спекулятивной операции покупка ценной бумаги представляет собой обмен ценной бумаги как товара на деньги, а не обмен капитала в одной форме на капитал в другой форме. В случае спекуляции с ценной бумагой она выступает на рынке в качестве обычного товара, а не ...

Экономическая сущность страхования
Страхование - это способ возмещения убытков, которые потерпело физическое или юридическое лицо, посредством их распределения между многими лицами (страховой совокупностью). Возмещение убытков производится из средств страхового фонда, который находится в ведении страховой организации (страховщика). ...